通政办发〔2024〕7号 通海县人民政府办公室关于印发通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准实施方案的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县直各部、委、办、局，各人民团体和企事业单位，省、市驻通单位：

《通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准实施方案》经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                     2024年3月22日

（此件公开发布）

通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准实施方案

为进一步规范物业服务企业收费行为，切实维护业主和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《云南省定价目录》《云南省物业服务收费管理实施办法》《云南省物业管理规定》等有关规定，结合通海县实际，特拟定此实施方案。

一、通海县物业服务的基本情况

通海县登记备案的物业服务企业有24家，承接物业服务活动的有12家服务16个小区，其中1家为国有企业，11家为民营企业；物业服务从业人员261人，服务住宅小区16个7405户128万平方米，涉及居住人员约26000人；16个小区中13个为普通住宅小区，1个为公共租赁住房即花果山保障性住房小区。物业管理为提高小区居民生活水平，提升小区品质，促进小区和谐发展，发挥了积极作用。目前，通海县物业服务管理收费标准实行政府指导价、市场调节价两种定价形式。

二、制定公共租赁住房和普通住宅前期物业服务政府指导价的相关依据

1.《中华人民共和国民法典》；

2.《物业管理条例》(2018年3月修订)；

3.《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）；

4.《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号）；

5. 国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知（发改价格〔2007〕2285号）；

6. 《云南省物业服务收费管理实施办法》（云南省发展和改革委员会 云南省住房和城乡建设厅 2011年第5号公告）；

7.《政府制定价格行为规则实施细则》（云价综〔2018〕131号）；

8.《云南省发展和改革委员会关于印发云南省定价目录的通知》（云发改价格〔2021〕676号）；

9.《云南省物业管理规定》（云南省人民政府令第225号）。

三、制定公共租赁住房和普通住宅前期物业服务政府指导价的必要性

公共租赁住房，是指政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，按照建设程序组织建设，或者通过购买、长期租赁、配建等方式筹集，依据本地政府规定的供应标准，面向符合规定条件的群体供应的保障性住房。根据《玉溪市公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房小区物业管理由公共租赁住房建设管理机构或运营管理机构通过招投标方式选聘专业物业公司承担，物业服务费由市、县（市、区）住房和城乡建设部门会同发改、市场监管部门研究核定。

普通住宅是指除别墅、联排别墅、高档公寓、洋房（带电梯低密度住宅）、度假村以外的住宅商品房。前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

由于签订前期物业合同时，属于房屋销售前期，业主入住率较低，业主委员会不具备成立的条件，业主维权较为困难，从根本上决定了出台政府指导价的必要性；政府指导价的出台，不仅弥补了前期物业服务阶段业主无法参与定价可能导致价格虚高的问题，还明确了服务标准和对应指导价；政府指导价的出台切实维护了业主和物业服务企业的权益，业主能明明白白地消费，更好行使履约监督权。

根据《云南省物业服务收费管理实施办法》、《玉溪市公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房物业服务和普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价。

此前，通海县尚未制定公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准政府指导价。本次指导价的制定对通海县物业服务体系的良性发展具有重要意义。

四、物业服务成本调查情况

（一）成本构成

物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

（二）成本核算

经对通海县9个小区物业服务成本进行调查核算，通海县公共租赁住房和普通住宅前期物业服务综合成本详见下表：

（单位：元/平方米·月）

五、通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准

（一）等级制收费

物业服务收费是指物业服务企业履行物业服务合同约定向业主所收取的费用。结合通海县物业服务成本调查成果，依据相关政策规定，通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费实行等级制收费，收费等级依据住宅小区物业服务等级确定，按相应服务类别实行4个等级制收费。

（二）收费标准

通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务

收费分等级标准

（三）适用范围

通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费按照此政府指导价标准执行。

（四）其它物业服务收费

除公共租赁住房物业和普通住宅前期物业外的物业服务收费标准，可参照本方案等级标准进行收费，也可由业主或业主大会与物业公司协商约定执行。

六、对相关行业及消费者的影响分析

现制定的政府指导价：按服务等级从低到高为0.69~1.34元/平方米·月。

（一）对消费者的影响分析

玉溪市发改委和市住建局曾于2012年12月制定了玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准，分为5个等级，指导价分别为0.41、0.61、0.84、1.03、1.32，单位：元/平方米·月。

通海县本次制定的指导价按4级，最低等级0.69元对应原执行政策的次低等级0.61元，上浮了0.08元，上浮比率13.11%。最高等级1.34元对应原执行政策的最高等级1.32元，上浮了0.02元，上浮比率1.52%。

与原执行政策对比分析，随着经济发展，一方面物业服务人员的工资水平也相应增长，导致物业服务成本增加，另一方面人民生活水平提高，相应的物业服务质量也在提高，故最低等级的物业服务收费较原执行政策相应增加。物业服务收费每平米增加0.08元，按普通住宅一户144平方米计算，物业服务费增加了138.24元/年，按通海县城镇居民人均可支配收入47279元计算，物业服务增加占其年均可支配收入0.29%，在其能承受的范围之内。

（二）对相关行业的影响分析

通海县现行物业服务收费标准（0.819元/平方米·月）处于本实施方案的等级分类的三级，对应的指导价为0.81元/平方米·月，指导价占现行收费的98.90%，基本涵盖了物业服务企业的现有成本支出，且通过实施分级管理，鼓励物业服务企业通过提供更优质的物业服务来提高收费价格。

七、配套措施

（一）做好宣传工作

政府相关职能部门应通过网络、微信等媒体平台，借助小区宣传栏、电子显示屏等宣传阵地，多方面开展政府指导价的宣传工作，并认真做好指导价公示和解释工作，让业主和物业服务企业充分了解制定政府指导价的意义。

（二）加强对物业服务企业的指导和管理

政府相关职能部门应加强和规范物业服务企业的管理，指导物业服务企业提高人防物防技防的能力，加强对人员素质、服务理念、处事应对能力等的方面的培训，引导其引进先进的设备、技术和管理理念，进一步提高企业管理水平，提高业主的生活质量。引导其加强自身的成本约束，完善相关的成本控制与资金使用管理，降低成本费用。

（三）建立协调机制

物业服务收费既涉及到业主的切身利益和生活品质，又关系到物业服务企业的良性发展，尤其是前期物业与开发商密切相关。建立高效的协同联动机制，充分发挥各部门在物业管理中的协调角色，有效地促进物业管理行业的健康发展；涉及小区矛盾纠纷的调处，各职能部门严格按照《云南省物业管理规定》履行职能职责，促进小区和谐发展。

八、执行时间

本实施方案于2024年3月16日起正式施行。

附件：通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准（政府指导价）          

附件：通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准（政府指导价）.doc

相关解读：《通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准实施方案》政策解读