关于民房规划建设和用地管理的意见

 

关于民房规划建设和用地管理的意见

 

（2015年3月6日）

 

为促进集约节约用地，改善城乡人居环境，努力建设美丽通海，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《云南省城乡规划条例》《通海县城市总体规划（2013―2030）》《通海县宅基地建房管理办法（试行）》等法律法规和规范性文件规定，结合通海县实际，提出如下规范民房规划建设和用地管理意见。

一、科学划定居民住宅建设范围

按照“因地制宜、统筹安排、节约用地、特色打造、设施配套”原则，将通海县民房建设划分为城市建成区、城市规划建设区和其他区域。

（一）城市建成区。东至：南起白马山沿挹秀路至大桥村转东山路（含烟草公司、大桥村至煤建公司片区），往北沿东村路至秀山东路向西转至东湖路东村段。南至：东起白马山-南山-秀山-西山至桑园片区面山。西至：南起园丁小区西侧部队门口至礼乐西路，向东转至六一路往北至秀山西路。北至：东起东湖路东村段沿规划纬三路，往西至长虹路向南至秀山西路，再往西至六一路向南至礼乐西路至金山岔开向南至部队门口。

住宅建设类型：严格按照城市居住社区（单元房）类型规划建设，禁止“一户一宅”模式建设，不再审批“一户一宅”民房建设（通海县历史文化名城保护核心区按照保护规划要求执行）。

（二）城市规划建设区。城市规划区除城市建成区外的区域：含三义社区、九街社区、大梨社区、金山社区、长河社区、六一社区、大树社区、万家社区（不含白泥箐自然村、许家营和水塘村）、黄龙社区、东村社区、城郊社区落江冲自然村和小水沟自然村，各建制镇镇区规划范围。

住宅建设类型：倡导按城市居住社区类型规划建设，在旧村改造中经规划审查批准同意，按照“一联多户”模式和“滇中民居”风格进行民房建设。该区域内，原则不再增加村庄建设用地规模，因城市规划建设需要的，按城市居住社区（单元房）类型进行成片开发建设。

（三）其他区域。除城市建成区和城市规划建设区外的区域。

住宅建设类型：严格按照“一户一宅”原则，根据批准居民点或村庄规划进行民房建设。住宅用地面积原则上坝区每户不得超过120平方米，山区每户不得超过150平方米。

二、推行滇中民居风格模式，确保规划有效实施

对城市规划建成区和其他区域的民房建设，按照“布局合理、设施配套、打造特色”要求，进行居民点或村庄建设规划编制或对原规划进行提升完善，设计适合本地居民需要的建筑图纸，确定特色建筑色彩和风格，确保民房布局合理，建筑外观、层数、色彩等得到有效控制，建筑安全得到保证，设施得到逐步配套。

（一）按照一联多户住宅规划建设，原则上四户及以上为一联。

（二）民房建筑外观根据规划提供的民房建筑效果图和施工图选定，按照“滇中民居”风格建设，建筑层数控制在3.5层以内（在历史文化名城、名镇、传统村落范围的，建房层数和风貌等按其规划要求执行），具体建筑层数以审批通过的居民点或村庄建设规划为准，原则上一次性审批、一次性建成。建设期限自批准动工之日起，两年内建设完成民房主体和外立面建设工程。自宅基地批准之日起两年内未开工建设的，收回土地使用权；自批准动工之日起，两年内未建成的，注销《乡村建设规划许可证》、《准建证》，按原程序重新进行审批。

（三）对已取得规划、土地批准手续，实施过程中责令停止建设或在建的，原则按“滇中民居”风格进行建盖；民房建设主体工程已经竣工的，完全按“滇中民居”风格难以实施的，应当吸纳部分“滇中民居”风格元素；对规划、土地已批准，但未建设的，必须严格按“滇中民居”风格规划建盖。

（四）对续建项目，在确保建筑安全、周边日照的前提下，可按原规划批准建筑层数及所确定的本居民点建筑色彩和风格进行续建。结合美丽通海建设，各乡镇（街道）、各村（社区）要积极创造条件，多渠道争取资金，严格按照居民点建设规划及建筑色彩和风格要求，对原有住宅分批分期进行改造，对村容村貌进行整治，实现设施配套、色彩和风格统一、各具特色的规划目标。

三、加强宅基地建房用地管理，盘活存量土地

各乡镇（街道）、各有关部门要把加强农村宅基地管理作为严格土地管理、保护耕地、促进节约集约用地的突破口，严格执行宅基地建房用地审批程序。

（一）村（居）民建房必须符合土地利用总体规划和城市总体规划、村庄规划和公路退让等相关法规要求，否则国土部门一律不予报批。

（二）落实耕地占补平衡制度。禁止占用基本农田，尽量不占或少占耕地。经批准占用耕地的，用地单位须按规定补充数量、质量相当的耕地；不能自行补充的，由用地单位按规定缴纳耕地开垦费后调节占补指标。

（三）坚持拆旧建新原则。凡符合建房条件的村（居）民，在申请建房用地时，应当与集体经济组织签订退出原有宅基地协议，将原有宅基地（含房屋、厕所、畜厩、烤房等附属设施用地）退还集体经济组织，并办理土地使用权证注销手续。

（四）非本集体经济组织成员严禁利用宅基地进行民房建设；严禁城镇居民购买宅基地进行民房建设。

四、规范建房申请程序，健全规划审批管理机制

（一）建立民房建设规划联席审查会议制度。为提高民房建设规划的科学性、合理性，提高审批工作效率，成立民房联席审查工作领导小组和民房建设协调领导小组，由县政府分管领导任组长，县住建局局长、县国土局局长任副组长，成员由县政府办、县监察局、县委农办、县国土资源局、县住建局（规划局）、县环保局、县水利局、县林业局、县防震减灾局、县综合执法局和涉及乡镇（街道）组成，并下设办公室在县住建局（规划局）。联席审查小组负责审查全县各乡镇（街道）居民点或村庄建设规划及民房建设项目，并根据规划管理审批权限，分别由县住建局和各乡镇（街道）按照权限范围根据联席审查会议决定事项，出具居民点或村庄建设规划审查意见及办理相关行政审批手续。规划审批后，按照审批权限，由县规划部门核发《建设工程规划许可证》，由乡镇（街道）核发《乡村建设规划许可证》（城市建成区和规划建设区范围内的，由街道审核合格后报县规划部门核发）。联席会议根据申报情况，由领导小组办公室负责通知召开。对于危房、因灾搬迁等特殊项目，由规划部门开辟绿色通道，及时审批，事后向联合审查领导小组通报。

（二）居民点或村庄建设规划应当符合城市总体规划、土地利用总体规划、行政村总体规划，明确居住发展目标，确定符合本村（社区）实际的住房新建与改建模式及要求，确定住房建设发展用地，引导居民集中建房，为住房建设选址提供科学依据。居民点或村庄建设规划由乡镇人民政府、街道办事处组织村（居）委会、村（居）民小组编制，报乡镇人民政府批准，并上报县城乡规划行政主管部门备案（城市建成区、城市规划建设区内的，报乡镇人民政府、街道办事处审核同意后，报县人民政府批准）。规划报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意，批准的居民点或村庄建设规划应按规定进行公示。未制定居民点或村庄建设规划的，不得组织实施民房建设。

（三）民房建设中的宅基地建房管理实行政务公开制度。规划、国土、住建部门和各乡镇（街道）应当将涉及宅基地建房的申请条件、申报程序、工作流程、审批时限、审批权限等相关规定，制作成通俗易懂的文字材料和流程图表，在办理场所公布，并将收费项目及依据进行公开。

（四）村（居）民申请宅基地建房，应当向本村（居）民小组提出申请。接到申请后，应当依法召开村（居）民会议进行审议，并在本村（居）民小组张榜公布，确定建房户名单，勘测定界确定宅基地建房用地范围。

五、注重实效，提升全县民房规划建设管理水平

（一）强化组织保障。把民房规划建设管理工作列为各项工作中的重中之重，建立县级领导挂钩包保督导、检查机制。县级领导班子成员要严格按照县委的决策部署，切实发挥督导、检查职责，深入联系乡镇（街道）一同研究民房规划建设管理工作。巡查中发现民房规划建设管理存在问题的，要督促乡镇（街道）及时进行整改，并根据工作进展情况及时向县委、县政府报告。建立网格化管理机制，实行乡镇（街道）党（工）委书记、乡镇长（办事处主任）负责制，班子成员“一对一”联系有民房建设任务的村（社区）、村（居）民小组，切实加强对民房建设的监督管理，掌握辖区内民房建设进展情况，及时发现问题、解决问题，使户型、外观等符合规划要求，变事后整改为事中整改，事后管理为事前（中）控制。各村（居）委会必须设立1名信息员，建立经常性巡查制度，及时掌握居民建房动向，确保民房规划建设管理全覆盖，不留盲区。

（二）强化扶持保障。积极争取上级资金和项目支持民房建设。由县委农办、财政局、金融办与银行部门对接制定专项贷款实施方案，对按规划和采用“滇中民居”风格建设的建房户给以贷款支持。

（三）强化管理保障。

1.建立申请建房户承诺管理制度。各乡镇（街道）要督促各村（居）民小组与申请建房户签订《民房建设承诺书》，并对以下事项作出承诺：

（1）对提交申请材料的真实性负责；

（2）严格按照批准面积、建筑单体方案（“滇中民居”风格）进行建设；

（3）自批准开工建设之日起，两年内完成民房主体及外立面工程；

（4）其他需要承诺的事项。

2.建立违法建设三级巡查报告监管机制。村（居）民小组、村（居）委会负责一级巡查，监督建房户是否严格按照相关审批文件进行建设，是否存在违法建设行为，具体落实巡查、报告、监控工作。乡镇（街道）负责二级巡查，对违法建设的监督管理采取分片包干办法，与村（社区）签订责任书，对接到举报或日常巡查过程中发现的各类违法建设行为要及时、坚决予以制止和处理。县政府与乡镇（街道）签订责任书，由县民房建设协调领导小组负责三级巡查，对一、二级巡查管控落实情况实施指导、调度、监督和考评。领导小组根据需要及时召开专题会议。

3.建立查处违法建设三级联动机制。按照“早发现、早处理，不成型、不成风”要求，加大对各类违法建设行为的查处。对正在实施的各类违法建筑，一级巡查管控责任主体要责成当事人立即停止建设，限期自行拆除，拒不拆除的，二级巡查管控责任主体应会同一级巡查管控责任主体立即组织安排坚决予以拆除，并做好登记。乡镇（街道）若有特殊情况无法独立完成的，可申请三级巡查管控责任单位协助实施。辖区内发生难以控制或暴力威胁阻碍拆违工作等情况的，各责任主体要及时报县委、县政府，启动违法建筑查处联动工作机制，组织相关乡镇（街道）和综合执法、住建、规划、国土、公安、纪检、监察、宣传等部门，按照分工要求依法拆除。

（四）强化服务保障。各乡镇（街道）、各相关部门务必高度重视，统一思想，坚定不移地做好民房建设管理工作；国土、住建、规划、城管及综合执法等部门要主动到基层服务，帮助解决民房规划建设管理中存在的困难和问题。各乡镇（街道）要加大对《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《云南省城乡规划条例》、《云南省农村住房建设管理办法》、《通海县宅基地建房管理办法（试行）》等法律法规和规章以及本意见的宣传力度，让居民点或村庄建设规划家喻户晓，让广大市民熟悉建房审批程序，在全县树立规划的权威性和严肃性。

（五）明确职能职责。

1.住建、规划、国土等部门要负责民房建设的规划审批、公布居民点或村庄建设规划，用地审查、报批，建设审批及监督管理等工作。

2.各乡镇（街道）、村（社区）、村（居）民小组是民房规划建设管理工作的责任主体，要成立民房建设工作领导小组，按照属地管理原则负责做好辖区内居民点或村庄建设规划的编制工作；对新建、改建、扩建的民房建设，依据权限核发《乡村建设规划许可证》、《准建证》及进行日常监督管理。

3.村（居）委会、村（居）民小组等基层自治组织，应当依法充分发挥对宅基地和相关集体资产、权益的管理主体作用，加强对宅基地及其建房活动的日常巡查和管理。

4.符合条件的村（居）民建房，各乡镇（街道）要在认真审核把关的基础上，及时按程序上报审批。对村（居）民建房用地要做到“三公开、三到场” 。“三公开”即公开宅基地审批程序，公开申请建房条件，公开依法批准的建房户名单、用地面积、批准用途和建设方案；“三到场”即批前到场勘测定位，批后到场放线定界，建成后到场验收登记。

5.各乡镇（街道）要加强建前、建中、建后日常检查和重点部位巡查监管，及时发现并有效制止各类违法占地和建设行为，防止批东建西、未批先用、少批多占等问题发生。特别要严厉打击违法占用基本农田及耕地、乱修乱建民房的行为，做到发现一起、查处一起、拆除一起。

6.各乡镇（街道）要进一步理顺管理体制机制，实行归口管理，将集镇、乡村建设、国土资源管理和管理执法工作统一划归一个分管领导具体负责，避免工作中的推诿扯皮,提高效率。

（六）加大目标考核力度。将民房规划建设管理工作纳入县对乡镇（街道）年度工作目标考核体系。县民房建设协调领导小组办公室每半年对全县民房规划建设管理工作进行一次检查考评，并把民房规划建设管理工作绩效，作为考核乡镇（街道）党政主要负责人和分管领导的重要依据。对监管不力的责任单位和责任人，按照规定进行行政问责。

本意见自发文之日起施行。