《玉溪市商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务实施细则（试行）》 政策解读

一、制定背景

为切实发挥住房公积金制度保障作用，合理满足缴存人住房融资需求，有效减轻缴存人家庭购买自住住房的还贷压力，市住房公积金管理委员会结合玉溪实际，调整优化住房公积金使用政策，计划于2024年7月29日起开展商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公（组）贷款）业务。为确保此项业务顺利开展，市住房公积金中心制定《玉溪市商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务实施细则（试行）》（玉市金发〔2024〕27号），进一步明确商转公（组）贷款的办理条件、模式及要件，细化业务办理流程。

二、制定依据

（一）《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）；

（二）《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T 51267—2017）；

（三）《玉溪市住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》（玉市管规〔2022〕3号）；

（四）《玉溪市住房公积金个人贷款管理办法实施细则》（玉市金发〔2020〕27号）；

（五）《玉溪市住房公积金管理委员会关于调整优化住房公积金使用政策的通知》（玉市管规〔2024〕1号）。

三、主要内容

住房公积金缴存人在玉溪市行政区域内购买自住住房时办理了商业银行个人住房贷款（以下简称商业住房贷款），已取得所购住房不动产权证，贷款未结清且符合商业住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称住房公积金贷款）条件的，在正常还款期间，可向市住房公积金中心申请将商业住房贷款余额全部或部分转为住房公积金贷款。其中：商业住房贷款余额全部转为住房公积金贷款的称为商转公贷款；商业住房贷款部分余额转为住房公积金贷款的称为商转组贷款。

四、相关问题解答

（一）商转公（组）贷款对申请人有何要求？

借款申请人须是原商业住房贷款的借款人或其配偶，且是不动产权证书所属权利人。

（二）在玉溪市辖区外缴存住房公积金的缴存人，到玉溪市辖区内购房并办理商业住房贷款的，可以申请办理商转公（组）贷款吗？

异地缴存人员与本地缴存人员享有同等住房公积金贷款权益，不受户籍地的限制。在符合玉溪市现行住房公积金贷款政策及商转公（组）贷款条件的情况下，可以申请办理商转公（组）贷款。

（三）在玉溪市缴存住房公积金的缴存人，到玉溪市辖区外购房并在购房地办理商业住房贷款的，可以申请办理商转公（组）贷款吗？

办理商转公（组）贷款的对象仅限于在玉溪市辖区内购买自住住房已办理商业住房贷款且符合商业住房贷款转住房公积金贷款条件的缴存人。所以针对该情况的缴存人，不能在玉溪办理商转公（组）贷款，但可咨询购房地住房公积金管理中心是否支持异地商转公（组）贷款。

（四）欠缴住房公积金可以申请商转公（组）贷款吗？

不可以。根据《住房和城乡建设部财政部中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）和《玉溪市住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》（玉市管规〔2022〕3号）等相关规定，住房公积金缴存人申请办理住房公积金贷款时需连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。

（五）商转公（组）贷款的模式有哪些？

办理商转公贷款可采用同行顺位抵押和自筹资金先结清后放款两种模式；办理商转组贷款可采用不动产抵押权变更登记模式。其中，申请办理商转公贷款实行同行顺位抵押和申请办理商转组贷款的，要求原商业住房贷款银行与住房公积金受托银行为同一银行。

（六）商转公（组）贷款住房套数如何认定？

商转公（组）贷款住房套数认定按现行住房公积金政策规定执行，即以借款申请人家庭（包括借款人及配偶）在购、建住房所在县（市、区）房管及不动产登记管理部门登记的住房套数，结合该家庭在全国范围内住房公积金个人住房贷款的情况综合认定。原商业住房贷款银行认定结果与市住房公积金中心认定结果不一致的，住房公积金贷款部分以市住房公积金中心认定结果为准。

（七）商转公（组）最高贷款额度是多少？

双缴存人家庭住房公积金个人住房贷款最高额度为100万元；单缴存人家庭住房公积金个人住房贷款最高额度为70万元。单缴存人二孩家庭首套房最高贷款额度可达84万元；双缴存人二孩家庭首套房最高贷款额度可达120万元。单缴存人三孩及以上家庭首套房最高贷款额度可达91万元；双缴存人三孩及以上家庭首套房最高贷款额度可达130万元。

（八）商转公（组）贷款额度有哪些限制？

一是不超过现行住房公积金最高贷款额度；二是不超过办理原商业住房贷款时抵押物抵押价值规定比例；三是一般不超过原商业住房贷款剩余本金扣除两个月的月还款本金后的余额（取整保留到千位）；四是商转公（组）贷款金额与该套住房累计提取的住房公积金（含购房提取和偿还商贷提取）金额之和不得超过该套住房总价；五是申请商转组贷款的，所申请的住房公积金贷款金额加剩余商业住房贷款余额不得高于申请商转组时的商业住房贷款余额。

（九）商转公（组）贷款期限如何计算？

商转公（组）贷款期限以整年计算，且不超过玉溪市住房公积金贷款政策规定期限；贷款期限与原商业住房贷款已还款期限之和不得超过30年；商转组贷款期限的到期日不得超过原商业住房贷款到期日。

（十）提取过住房公积金还可以申请办理商转公（组）贷款吗？

需要分情况看：若商转公（组）贷款金额与该套住房累计提取的住房公积金（含购房提取和偿还商贷提取）金额之和没有超过该套住房总价的，可以申请办理商转公（组）贷款。若以一次性偿清该笔商业住房贷款为由提取过住房公积金的，不可以申请办理商转公（组）贷款。

（十一）已办理住房公积金组合贷款的，可以申请办理商转公（组）贷款吗？

不可以。按照《玉溪市住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》（玉市管规〔2022〕3号）第八条：“同一购建房行为不得重复申请住房公积金贷款”的规定，缴存人在购、建该套住房时已办理过住房公积金组合贷款，则不得再就该套住房再次申请住房公积金贷款，亦不得再追加住房公积金贷款额度。

（十二）缴存人有两套住房，其中一套住房办理了住房公积金贷款且尚未结清，另一套办理了纯商业住房贷款，是否可以申请办理商转公（组）贷款业务？

不可以。缴存人家庭在全国范围内有尚未结清的住房公积金贷款的，不能再办理住房公积金贷款。

（十三）婚姻状况发生变化的，是否可以申请办理商转公（组）贷款？

对于拟申请商转公贷款的，借款申请人自购房合同备案生效之日起至申请商转公贷款时，若婚姻状况发生变化的，商业住房贷款所购住房产权及债务归属清晰无争议，并已完成产权转移登记的，可以办理商转公贷款。

对于拟申请商转组贷款的，借款申请人自购房合同备案生效之日起至申请商转组贷款时，若婚姻状况发生变化的，不可以办理商转组贷款。

五、商转公（组）贷款业务受托银行网点名称、受理地点及时间