【以案释法】十年前卖出农村私宅 ，如今房子拆迁还能反悔吗？

　　陈某和张某、蒋某夫妇系远房亲戚。

　　2009年，张某、蒋某夫妇想在老家盖一幢新房，但资金紧缺。在家族长辈的主持和撮合下，已在南通市区落户并在南通某高校任教的陈某，决定出资9.5万买下张某夫妇位于南通市通州区兴东街道杨世桥村七组的一处私宅，双方于同年6月29日签订《房产转让协议》，当地司法所在合同上见证签章。

　　第二天，陈某的母亲黄老太筹集了9.5万元房款一次性支付给张某夫妇。随后，该房由黄老太实际入住，至今黄老太的户口也一直在兴东街道杨世桥村。

　　2012年，杨世桥村拆迁，黄老太作为被拆迁人与当地政府签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。2016年，当地政府通知拆迁户去选房，可蒋某和黄老太却为安置问题产生了纠纷。蒋某前往当地政府信访称，当年他们所签订的《房产转让协议》是在被蒙蔽和无奈之下签订的，房屋交给黄老太只是让她暂时管理，要求撤销黄老太被拆迁人资格。

　　当地政府驳回了蒋某的要求。随后，张某、蒋某以国家禁止城镇居民购买农村房屋为由，一起将陈某诉至南通市崇川区人民法院，请求法院判令《房产转让协议》无效。案件审理中，法院追加黄老太为第三人。

　　崇川区法院经审理认为，原告签约动机真实，《房产转让协议》系双方真实意思表示，签约时被告确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地的性质和原告的农民身份都已发生转变，黄老太合法占有并实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织继而认可其被拆迁人资格，村集体利益亦未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。黄老太就案涉房屋出资并实际居住可认定为其与被告系共同购买行为，而黄老太作为房屋所在地集体经济组织成员，购买该房并不违反有关国家政策和法规的规定，因此，《房产转让协议》应为合法有效。并且，原告卖房后一直未提出过异议，直到拆迁拿房时才有此诉求，《民法总则》第七条明文规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”如果认定《房产转让协议》无效，那么鉴于恢复原状的法律后果失信者反将获益，故对原告的诉请不应支持。

　　据此，崇川法院遂判决案涉《房产转让协议》依法成立，驳回原告张某、蒋某夫妇的诉求请求。

　　蒋某不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。

　　该案一审承办法官、崇川区法院民一庭庭长葛美玲介绍说，城镇居民购买农村房屋行为的效力问题在理论界至今没有定论，传统司法实践通常认定此种合同无效。

　　1999年颁布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

　　2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

　　同年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”由于城镇居民购买农村房屋可能造成农民失地的问题，禁止此种行为可以说成为了国家的基本政策，在司法实践中，法院往往会以行为人违反了社会公共利益来认定此种买卖合同无效。

　　葛美玲介绍说，处理此类纠纷应当坚持尊重历史、照顾现实的原则，妥善衡平当事人之间的利益，维护交易秩序的安全和稳定，以期实现法律效果和社会效果的统一。

　　本案中，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地的性质和原告的农民身份都已发生了转变，案涉《房产转让协议》早已履行完毕，当地集体经济组织亦未否定案涉协议，同时案涉房屋已经拆迁不复存在，无返还的可能，有关拆迁权益也已经政府处理分配，原告所提出的当年不是出售房屋、无权出售、只是将房屋交给黄老太“打理”、要求黄老太等交出拆迁利益、进行房款“清算”等理由或诉请，实质是看到巨大的拆迁利益后，不顾事实欲推翻多年前出售房屋的行为，明显有违诚信原则，因此认可本案合同的效力，也相对更能为社会公众从情感上所接收。