主题公园勿入“地产化”歧途

来源：中国自然资源报    

主题公园勿入“地产化”歧途

5月16日，国家发展改革委新闻发言人表示，我国主题公园存在同质化现象，概念不清、盲目建设、低水平重复，有些地方还出现了房地产化倾向和债务风险；下一步工作的重点是科学规划、严控风险、丰富内涵、提升质量。

近两年随着文旅产业快速发展，主题公园又一次成为各路资本逐鹿的战场。据国际市场机构的估算，到2020年，我国就会成为全球最大的主题公园市场，日均游客数量有望超过3.3亿人次，零售额将达到120亿美元，较2010年增长367%。然而，前些天《人民日报》的一篇评论将主题公园的营利状况总结为“七成亏本，二成持平，一成盈利”。很多项目从开门时的红火热闹，到逐渐门可罗雀，再到关门闲置，乃至沦为废墟爱好者的乐园。即使按照业内较为乐观的估计，现存的主题公园中也有三成将在几年内黯然退出市场竞争。

有媒体报道称，近30年来我国大致经历过4轮主题公园投资热。同样是重资产运营，与商品住宅项目相比，主题公园投资回收时间要长得多（国内普遍在5年~10年）且实现盈利的并不多，为何还能吸引大量投资前仆后继？其中的奥秘在于，相当一部分投资方“醉翁之意不在酒”，在于房地产开发。据不完全统计，已有包括华侨城、万达、世茂、融创、恒大、佳兆业在内的多家大型房地产企业进军主题公园；公园本身实现盈利的寥寥无几。开发商真正看好的，是主题公园项目周边配套的住宅开发。

主题公园对区域的辐射作用，常常表现在项目未动、周边房价先动。根据克而瑞研究中心的数据，上海迪士尼选址确定后，其所在的外环川沙板块当年新房成交量近30.8万平方米，同比大涨258%，第二年区域楼面成交均价达到21212元/平方米，一年间几乎翻倍。再者，地方政府同样看重主题公园对区域的带动作用，对开发企业往往有税费减免、规划调整、设施配套等一揽子优惠政策。此外，不乏企业在严厉的房地产调控下“另辟蹊径”，借主题公园之名按照文化旅游产业用地获取土地或者在区域内打包拿地，再“挂羊头卖狗肉”将部分土地另作他用，导致“假公园真地产”的怪现状出现。对此，有房地产开发较热的地区陆续发布严禁主题公园房地产化的禁令，如海南省国土资源厅2013年发文，规定不得擅自改变主题公园土地用途，严禁用于商品住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发；福建2014年明确禁止主题公园配建房地产项目。

前些时候，发改委会同有关部门出台的《关于规范主题公园建设发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），不再只是严控建设，在划出生态红线和用地红线的同时，新政重点在引导主题公园发展质量提升。回归主题公园项目本身，是避免同质化和房地产化的关键所在。

主题公园对市场的依赖度很高。对主题公园的论证，根据的应当是当地经济社会发展情况、区域人口规模、城镇化程度和旅游市场外部条件等等与主题公园自身运营密切相关的客观因素，而不是房地产企业对住宅项目的布局。《指导意见》特别提出严禁违规在自然保护区、文化自然遗产、风景名胜区、森林公园和地质公园、饮用水水源保护区、重点（重要）生态功能区以及其他生态保护红线区域选址建设主题公园。

当然，主题公园建设最关键的还是丰富文化内涵，《指导意见》提倡深入挖掘传统文化内涵，鼓励主题公园进行文化创意，不断创新各种体验服务、演艺等活动内容，并强调加快技术改造步伐，用高新技术去支撑这些文化创意。

那么，我们到底需要建设什么样的主题公园？回归公园定位，要在严守生态红线的前提下，立足主题定位挖掘并深耕当地特色优势资源，才能防止“千园一面”谋求长足发展，进而摆脱被房地产左右的尴尬。

■延伸阅读

主题公园的概念

根据发改社会规〔2013〕439号，主题公园指的是以营利为目的兴建的，占地、投资达到一定规模，实行封闭管理，具有一个或多个特定文化旅游主题，为游客有偿提供休闲体验、文化娱乐产品或服务的园区。

主题公园的类型

主题公园包括以大型游乐设施为主体的游乐园，大型微缩景观公园和商业开发的植物园、湿地公园等，以提供情景模拟、环境体验为主要内容的各类影视、动漫、演艺等文化活动园区，以及其他园区性旅游综合开发项目。

严控主题公园政策一览

2018年3月，《关于规范主题公园建设发展的指导意见》（发改社会规〔2018〕400号）提出主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批；禁止占用耕地及填海建设主题公园。

2013年3月，《关于规范主题公园发展的若干意见》（发改社会〔2013〕439号）将主题公园划分为特大型、大型和中小型三个等级，规定新建、扩建时应按等级履行相应核准程序。

2012年2月，中国人民银行等七部门下发文件，明确对高尔夫球场、大型主题公园等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款。

2011年8月，国家发改委、国土资源部和住建部就联合发布《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》，叫停国内大型主题公园建设。