房屋原权利人能否查询不动产登记资料

来源：中国土地

房屋原权利人能否查询不动产登记资料

问题

2015年7月，甲将自己所有的房屋转让给了乙，2017年乙又将房屋转让给了丙。现甲主张其是该房屋原权利人，申请查询该房屋原始登记资料和登记结果资料。登记机关是否应当提供查询？

部不动产登记中心（法律中心）胡卉明为您解答：

《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《暂行办法》）规定，不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。同时，《暂行办法》第14条规定，不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。这里的权利人，应当理解为登记簿上现在记载的，拥有不动产各项物权权利的主体，不包括曾经拥有过该不动产物权权利，但现在权利已经灭失的主体。也即房屋原权利人不是该房屋的权利人，不能适用《暂行办法》第14条的规定查询该不动产的登记结果和登记原始资料。

那么，房屋原权利人到底能否查询该房屋登记资料了，笔者认为关键点在于，房屋原权利人是否能够举证其为该房屋的利害关系人。《暂行办法》第四章利害关系人查询一章里关于利害关系人查询的条件和证明材料作了详细规定。正常情况下，房屋原权利人如能符合《暂行办法》19规定及提供20条规定的证明材料，便可以以利害关系人的身份申请查询结果资料。但具体到本案，房屋原权利人甲很可能只能提供其与乙买卖房屋时的买卖合同、抵押合同等证明材料，这类依附在房屋上的历史交易合同能否有效证明其利害关系需要登记机关予以判定，不同的登记机关也有不同的认识和做法。笔者倾向于认定其有利害关系。

首先，实际上《暂行办法》在“利害关系人查询”一章里将不动产登记资料查询利害关系人的概念定义的比较宽，除规定了对因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产，以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁构成利害关系的利害关系人，可以查询不动产登记结果外，还对有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供利害关系证明材料的“准利害关系人”，规定可以查询不动产的自然状况、是否存在共有情形以及其他登记情形等。除要求提供相应的身份证明材料和查询申请书外，查询几乎没设门槛，实际上达到了放开查询相关登记结果信息的效果，房屋原权利人可以按照《暂行办法》第二十一条的规定查询相关登记结果信息。

其次，房屋原权利人对于房屋权利而言是一种比较特殊的群体，从《暂行办法》规定来看，《暂行办法》第19条对符合条件的利害关系人，有“法律法规规定的其他情形”兜底条款规定，兜底条款是法律文本中常见的法律表述，主要是为了防止法律的不周严性，以及社会情势的变迁性而进行的规定，把法律制定时没有包括的、难以包括的、或者目前预测不到的，都包括在这个条款中。对于房屋的原权利人，因其明显是与房屋有一定关系的人，完全可能因为各种法律关系或法律行为与该房屋产生法律法规规定的其他情形的利害关系，因此，笔者认为对于房屋原权利人这类群体从法律规定上能否有特殊考虑，可以更进一步的认定其属于兜底条款规定的法律法规规定的其他情形，认定为利害关系人并进行查询。

同时，不动产登记本身重要的制度功能就是物权公示。全国人大法工委关于《物权法》第18条立法本意阐述也指出：“立法机关经研究，认为物权公示本来的含义或者真正目的，不是要求全社会的人都知道特定不动产的信息。物权公示虽然是针对不特定的人，但这个不特定的人不是全社会的人。登记资料只要能够满足合同双方当事人以外或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到了登记的目的和物权公示的目的。对于房屋原权利人这类特殊的主体而言，他有相当多的理由和可能与该物权发生进一步的联系，如房屋原权利人在查询登记资料后，很可能下一步会提出涉及重大财产权益的各类行为，因此，对于房屋原权利人认定为利害关系人并给予登记结果资料查询，也是符合立法本意的。

值得注意的是，由于房屋原权利人身份的特殊性，与其有直接关系的档案机构或者是不动产登记机构掌握的房屋历史档案资料也应该给予查询，以充分保护申请人合法权益。