依据《中华人民共和国城乡规划法》《云南省城乡规划条例》和《城市规划编制办法》等法律、法规和规章的规定，我单位委托海南华都城市设计有限公司编制了《云南省通海历史文化名城老城区控制性详细规划》。目前规划草案已通过专家评审、听证会、县规委办和规委会会议审查，现将规划草案进行批前公示，公示日期2021年6月7日至2021年7月6日，如有意见或建议，请在公示期内向我局以书面形式提出，公示结束后，将根据反馈意见进一步修改完善，形成最终成果，按法定程序报批。希望关注通海城乡规划的各界人士提出宝贵意见和建议，为规划决策提供参考和依据。

联系电话：0877-3029309 

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                                             通海县住房和城乡建设局

                                                                                2021年6月7日

一、规划目的

为了更好地实施《通海县城市总体规划（2017—2035）》，依法加强规划管理，有效控制并指导云南省通海县历史文化名城老城区各项建设事业的顺利进行。

二、规划范围

本次规划区为通海县城中的老城区，规划区北至秀山路，南至西山、秀山和白马山北麓，东至挹秀路，西至西龙路，规划总面积150.99公顷。

三、规划期限 

与通海县城市总体规划期限一致，为2017—2035年。

四、风貌保护与“四线”控制

1.保护界限

（1）历史城区范围：北至礼乐东、西路；东至古城东路转东街、东升巷折向东，至延龄路纳入太和街两侧院落，接窑沟；南至通海一中南侧、白龙寺沟、秀山公园南广场；西至秀山沟环山公路、人民医院、高坡巷支路、台家巷、西街、古城西路一线。

（2）风貌协调区范围：风貌协调区包括通海古城周边地段、古城与杞麓湖之间的廊道和历史上大桥城的所在。范围东至延龄路、礼乐东路、东山，南至白马山、香满山、秀山和西山，西至西山路、礼乐西路、湖滨路，北至杞麓湖。

2.保护要求

（1）对旧城文物保护单位应按照文物保护单位的保护要求执行。

（2）对于历史建筑，保持建筑的外观和总体风貌，可以对其内部进行局部改造。

（3）保护好重要的历史文化轴线。对于“山—城—湖”的历史文化形态，在本规划区中加以强化延续，确保轴线重要节点的视廊通畅。

（4）保护好与城市发展密切相关的自然山体。

3.控制要求

（1）现状保留的建筑，建筑高度按原建筑高度进行控制；在建、拟建的项目，建筑高度按已出让用地的指标进行控制。风貌协调区内规划新建的建筑，建筑高度按《通海历史文化名城保护规划》（2015年）的要求进行控制，允许建设多层建筑，但不得建设高层建筑，建筑檐口高度限制在21米，建议采用坡屋顶，御城环城路外侧区域的建筑，考虑到和御城建筑高度的关系，不宜过高，建筑檐口高度限制在12米。风貌协调区外的区域规划新建的建筑，考虑开发建设的实际需要和整体风貌的保护控制，建筑高度限制在40米。

（2）规划区大部分位于风貌协调区内，规划在保护好历史文化名城周边的自然山水环境的同时，保护好历史城区和老城区的历史文化环境，保持历史城区和老城区的基本格局、建筑环境和风貌特色，维持“秀山—古城—杞麓湖”的空间轴线，延续历史文化名城“山—城—湖”的文化空间形态，传承通海丰富多彩、独具魅力的历史文化。

（3）规划区大部分位于风貌协调区内，对规划区提出开发强度控制要求。现状保留的地块，容积率按现状容积率进行控制；在建、拟建项目的地块，容积率按已出让用地的指标进行控制；规划新开发的地块，居住用地容积率控制在1.5以内，商业用地容积率控制在2.0以内。

4.“红线”控制

（1）道路红线按规划确定，依法定程序批准后，不得随意调整和更改，在实施过程中如确需调整，应按规划有关程序审查批准后方可进行调整；（2）任何单位和个人不得占用道路红线进行建设，道路红线内各种标志、广告牌等经规划行政主管部门审查批准后方可设置；（3）道路红线内现有的建筑物、构筑物及其设施应逐步迁出，尚未迁出的房屋不得出售或改、扩建，临时建筑物、构筑物应在期满后予以拆除，暂时未建设的道路，需要严格管制。

5.“黄线”控制

（1）规划区黄线一经批准，不得擅自调整；（2）在规划区黄线内进行建设活动，应当贯彻尊重地区文脉的方针，处理好与周边环境的关系，根据发展的实际需要实施；（3）因建设或其他特殊情况需要临时占用规划区内土地的，应当依法办理相关审批手续；（4）在规划区黄线范围内禁止进行下列活动：违反规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有市政基础设施；其他损坏市政基础设施或影响市政基础设施安全和正常运转的行为；（5）在规划区黄线内进行建设，应当符合经批准的历史文化名城保护规划。

6.“绿线”控制

（1）规划区绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；（2）有关部门不得违反规定，批准在规划区绿线范围内进行建设；（3）因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续；（4）在规划区绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出；（5）任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动；（6）近期不进行绿化建设的规划绿线范围内的建设活动，应当进行生态环境影响分析，并按照《城乡规划法》的规定，予以严格控制；（7）居住区绿化、单位绿化及各类建设项目的配套绿化都要达到《城市绿化规划建设指标的规定》的标准；（8）在绿线内进行各项建设，应当符合经批准的规划区其他相关规划。

7.“紫线”控制

（1）对历史文保单位建筑，遵循“维修保养，不改变文物原状”的原则进行保护，保存“原址、原状、原物”；（2）在城市紫线范围内禁止进行对历史建筑的保护构成破坏性影响的活动；（3）各类建设项目必须由市、县人民政府规划行政主管部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示；（4）新建或改建各类建（构）筑物，对规划确定保护的建（构）筑物进行修缮和维修等，应当依照《城市规划法》等，办理相关手续后方可进行；（5）对城市紫线范围内各类建设的规划审批报上级部门备案。

五、建设开发控制

1.用地性质控制

对地块使用功能和属性的控制，按照国家规范《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137—2011）用地分类标准划分到小类，在用地性质相似或相互影响较小时，允许用地性质具有一定的弹性或兼容性，按附表一《各类建设用地适建范围表》执行。

2.容积率控制

地块总建筑面积与地块用地面积之比，是表述地块开发强度的一项重要指标，在规划管理中，对于无偿为规划区提供市政设施（公厕、垃圾箱等），或者无偿提供步行广场、公共绿地、社会停车场、建筑底层等作为公共开放空间，可获得一定的奖励，适当提高容积率。对于为规划区提供开放空间，可按表11.1的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总和不得超过核定建筑面积的20%。

3.建筑密度控制

必须与其它指标综合考虑，保证土地的合理使用。本规划区大部分位于历史文化名城保护规划中的风貌协调区，为现状建成区，建筑密度控制应以现状为基础进行调整。

4.建筑高度控制

建筑高度在保证土地合理使用的同时，必须满足规划区总体景观效果和建筑间距、日照、消防等要求。本次规划建筑高度控制依据《通海历史文化名城保护规划》及距离历史城区、秀山风景区及城市东西向主干道的距离远近来确定，对于现状建筑高度突破保护规划高度限制的已建建筑，规划按现状建筑高度进行控制，如改建或拆除重建，则建筑高度按保护规划的要求进行控制。

12米控制区：历史城区周边区域、北街两侧区域以及东南部的别墅区域。

15米控制区：太和街两侧区域以及现状已建的局部区域。

20米控制区：规划区东北部区域、东南部区域和西部城西公园周边区域。

30米控制区：规划区西北部及东南部现状已建的局部区域。

40米控制区：规划区西部及东南部现状已建的局部区域。

100米控制区：天湖银座居住小区、滇南购物广场区域。

沿道路两侧建筑物的控制设计应符合下列规定：

（1）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W+S）；

（2）建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路红线计算其控制高度，建筑物临接广场的，在计算控制高度时，可将广场的二分之一宽度计为道路规划红线宽度。

5.建筑后退红线控制

建筑后退用地红线应按以下规定控制，但不得小于消防间距的控制规定：

（1）各类建筑的后退用地红线按通海县规定的技术指标进行控制；

（2）边界外是建筑的除符合通海县的规定外，同时必须符合建筑间距的有关规定；

（3）当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度大于25米时，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制；

（4）当住宅侧面有居室窗户时，其退离距离须同时满足消防和视觉卫生要求；

（5）当边界线以外现状为永久性建筑时，其退离距离按建筑间距的有关规定执行；

（6）当边界线以外为公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，其退让距离按3.0米执行；

（7）建筑临电力高压走廊时，根据专业技术要求按《城市电力规划规范》（GB 50293-2014）的规定执行；

（8）某些毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用等情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经规划行政主管部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建；

（9）医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所等建筑应按专业规范要求增加退让距离；

（10）危险品仓库、油库、加油加气站及其他危及四邻安全的建、构筑物，其安全防护距离应在其用地范围内预留；

建筑后退道路红线应根据道路的等级和功能性质等进行控制，并应符合以下规定：

（1）各类建筑的后退道路红线按表12-2规定的建筑物高度的倍数进行控制，但不得小于最小值。

（2）对设置绿化隔离带的规划道路，按表12-2最小退让距离执行。

（3）临街影剧院、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙楼），其退让规划道路红线的距离除详细规划另有规定外，不得小于35米，并应当留出与城市道路相连的停车场或回车场。

（4）建筑的基础、台阶、管线、阳台檐口和附属设施，不得逾越规划道路红线。在退让规划道路红线范围内，不得设置雨篷、阳台等建筑物和构筑物。

6.绿地率控制

为提升通海老城区的居住品质，在现有基础上适当提高绿地率。

7.配建停车位控制

对地块配建停车位的要求，见下表:

表3  配建公共停车场（库）停车位控制指标表

注：

1．文娱中心、商场、酒店、大型居住区及交通严格管制路段等地区，应设置2个以上出租车候客专用停车位。

2．建设工程配建的停车场（库）建成后不得改变使用性质。

3．停车场用地面积：小型汽车按25-30㎡/车位、自行车按1.5㎡/车位计算；停车库建筑面积：小型汽车按30-35㎡/车位、自行车按1.8㎡/车位计算。

4．停车场（库）的出、入口一般不宜设在主干路上，可在次干路或支路上开设，距主干路交叉口距离应大于70米，且应有单独的车行道。

5．机动车停车场（库）的服务半径，在中心地段一般不超过500米，在一般地段不宜超过800米。

6．其它未涉及的大型设施的停车位配建标准应专题研究确定。

7．停缓建工程项目停车场（位）配建按以下指标核定：住宅为0.5车位/120㎡建筑面积；公共建筑为0.5车位/100㎡建筑面积。

8．历史城区因现状限制，其停车配建可根据具体情况而定。

8.出入口方位控制

机动车出入口距离42米道路交叉口外侧路缘石半径的端点不得小于70米，距离24及26米道路交叉口外侧路缘石半径的端点不得小于50米，距离16米及以下道路交叉口外侧路缘石半径的端点不得小于30米。有两个以上出入口的，其相互间距（包括非机动车出入口和机动车出入口）在主干路上不得小于70米，在次干路上不得小于50米，否则只许右转。

五、附图